 |
05.04.2009 08:47 |
| |
Кому в Торонто жить хорошо?.. |
 |
../media/social/05-04-2009_6bc52bcd4631935141722a2e04e0.jpg Та тенденция, что сразу же бросается в глаза в Торонто, стоит побольше пожить в этом городе и поездить по его окраинам, подтверждается статистикой - иммигранты все больше и больше расселяются по пригородам.
Если раньше это было в основном принято у коренных канадцев - селиться в уютных городках, вплотную прилегающих к Торонто, то сейчас в этот тренд активно включились те, кто приехал в Канаду совсем недавно.
В данных, опубликованных Федерацией канадских муниципалитетов (Federation of Canadian Municipalities), приводится сравнение расселения вновь прибывших иммигрантов по городским центрам и вне городской зоны.
Согласно этим данным, в 2002 году в городах жило 90% тех, кто прибыл в Канаду в течение последних 5 лет. В 2006 году среди этой категории в городе оставалось жить только 83%, остальные уехали жить в пригороды.
При этом те из иммигрантов, кто уехал жить в пригороды, устроен материально значительно лучше тех, кто остался жить в городе. В частности, процент безработных среди живущих в пригородах новых иммигрантов значительно ниже, чем у тех, кто остался жить в городе. Процент тех, кто получает социальную помощь от государства, у живущих в городе в 2 раз выше, чем у живущих в пригородах. Процент тех, у кого есть высшее образование, у живущих в пригородах иммигрантов в 2 раза выше, чем у живущих в городе. Опять же те, кто живет в пригородах, обычно владеют той недвижимостью, в которой они живут, в отличие от тех иммигрантов, кто живет в городе.
Напомню, что в статистику включались только те иммигранты, которые живут в Канаде не более пяти лет. Процент переехавших в пригороды среди тех, кто въехал в Канаду более 5 лет назад, значительно выше. Причем эти данные очень хорошо согласуются с тем, что можно наблюдать в Торонто.
Тут я сделаю небольшое отступление и немного проясню ситуацию с пригородами Торонто для тех, кто не знаком с этим городом. Вообще существует как бы два Торонто.
Первый - это муниципальный Торонто, в который входят старые районы города и присоединенные к ним в 1998 году пять крупных пригородов.
Второй - это самый крупный мегаполис Канады и пятое в Северной Америке по величине территориальное объединение, называемое Большой Торонто (GTA, Greater Toronto Area). Практически все, что входит в Большой Торонто, является одним большим городом, который разделен условно на самостоятельные муниципалитеты. Все части Большого Торонто связаны развитой транспортной системой, и не зная условных границ муниципалитетов, очень трудно сказать, где заканчивается один пригород, и начинается другой, и где пригород переходит в город, и наоборот.
Итак, о чем говорит приведенная выше статистика?
Первое - благодаря экономическому буму последних лет среди прибывающих в страну иммигрантов стало гораздо больше тех, кто смог устроиться на высокооплачиваемую работу и смог позволить себе купить дом или таунхаус в пригороде. Причем, учитывая тенденции на рынке (надежды на скорое оздоровление экономики Онтарио, благоприятные условия для покупки недвижимости в настоящий момент и перспективы дальнейшего роста цен из-за закручивающейся вновь инфляции), можно предположить, что тенденция эта продолжится.
Второе - идет процесс формирования новых крупных пригородов, причем пригородов с большой долей представителей национальных общин. Как правило, иммигранты, особенно те, кто покупает недвижимость первый раз, покупают то, что подешевле. Такое жилье предлагается в районах новой массовой застройки, за границами устоявшихся пригородов, где уже вся территория занята, либо где трудно получить разрешение на выделение земли под застройку. Поэтому обычно застройка ведется в зонах, где застройщики выкупают земли у владельцев ферм, и там начинают массовое строительство. За счет плотной застройки и и более низкого качества применяемой отделки и материалов в таких зонах новой застройки добиваются удешевления стоимости домов и таунхаусов. Такого плана жилье, как правило, привлекает тех, кто не может позволить себе более дорогое и качественное.
Недавно приехавшие иммигранты, которые только начинают вставать на ноги, являются потенциальными покупателями такого вида жилья.Чтобы лучше понять динамику процессов по Большому Торонто, стоит посмотреть на карту, также приведенную Федерацией канадских муниципалитетов, на которой показано, куда в первую очередь едут жить новые иммигранты, и откуда они уезжают.
Согласно этой статистике, Торонто уверенно теряет иммигрантов - 22% тех, кто поначалу поселился в Торонто, в течение 5 лет переехало в пригороды. Этому есть объяснение, которое я уже привела выше - в последние годы большое количество иммигрантов имело возможность устроиться на высокооплачиваемую работу и купить собственный дом или таунхаус в пригороде.
Фактически в Торонто (муниципальном) остаются жить по большей части те, кто снимает жилье в доходных домах, не имеет машины и в основном пользуется общественным транспортом. Учитывая, насколько сильно в Торонто выросли цены на недвижимость в последние годы, большинству недавно приехавших иммигрантов практически нереально купить в черте горда приличный дом или таунхаус.
Исключением являются кондо, которых в последние годы построено очень много, и которые пользуются большой популярностью у молодых специалистов и бездетных семей. Думаю, если бы не кондо, то процент оттока из Торонто был бы еще выше.
Интересно другое - куда иммигранты едут. Небольшой прирост показали пригороды, расположенные в западном регионе Peel, куда входят Mississauga и Brampton, некогда бывшие основным местом расселения иммигрантов, в первую очередь с Ближнего Востока и Азии. Объясняется это достаточно просто - эти районы перестали активно застраиваться, недвижимость в них перестала быть такой дешевой, как была раньше, и для вновь приехавших иммигрантов есть альтернатива в виде более доступного жилья в тех районах, в которых ведется активная застройка.
В первую очередь речь идет о пригороде Milton, расположенном в регионе Halton (западнее Mississauga). Приток иммигрантов в этот регион увеличился на 18%. Фактически сейчас там происходит то, что происходило с Mississauga лет 10-15 назад, или с Brampton лет 25-30 назад - он активно заселяется иммигрантами. Сходство добавляет то, что в Milton также расположена промышленная зона, которая активно развивается, что привлекает в этот пригород рабочих этих предприятий.
В свое время формирование Brampton в нынешнем виде также начиналось с возведения там промышленных корпусов, включая создание производственных цехов Chrysler. Примерно тот же путь прошла и Mississaga, в которой были созданы технопарки, и которая стала домом для многих промышленных компаний.
Другим местом, которое привлекает новых иммигрантов, является восточный регион Durham, в котором приток иммигрантов увеличился на 9%. Речь идет в первую очередь о таких пригородах как Oshawa и Pickering, в которых также расположено большое количество промышленных предприятий, и где идет массовая застройка бюджетным жильем.
Наиболее интересные метаморфозы произошли с северным регионом York, в который входят наиболее дорогие и престижные районы Richmond Hill, Markham, Woodbridge, Aurora и Vaughan. Отток вновь приезжающих иммигрантов из него составил 8%. Причины этого также лежат на поверхности.Во-первых, здесь хотя и идет массовая застройка, однако не в таких масштабах, как в том же Milton или Oshawa. Затем, стоимость строящегося жилья здесь выше, и порой значительно, чем в западных и восточных пригородах.
Во многом это объясняется тем, что жилье здесь возводится более высокого качества. Однако более серьезным фактором является то, что районы расположены гораздо удобнее и ближе к городу, они гораздо престижней и состав населения в них более обеспеченный, что само по себе повышает стоимость земельных участков в этой части города.
Очевидно, что те, кто стеснен в средствах, не могут позволить себе жить в северных пригородах, либо они предпочитают получить за проданную недвижимость в том же Woodbridge или Markham дом большей площади в бюджетных районах Milton или Oshawa.
Второй момент - на севере практически отсутствуют промышленные производства, здесь сосредоточены в основном офисные здания и высокотехнологичные компании. То есть это место, где большинству вновь приезжающих иммигрантов нет работы.
Думаю, эта информация будет полезна тем, кто только собирается в Торонто, либо покупает недвижимость в первый раз, и решает, где ее приобрести.
Елена Рябинина, russiantoronto.com/
КАНАДСКАЯ ПАНОРАМА.Daily Mirror...
|
|
|
Навигация по порталу: 
