 |
11.10.2006 14:14 |
| |
The Marker: Жилье на съем в Тель-Авиве? Есть решение! |
 |
Эйтан Педан, The Marker, 11.10.2006
Нельзя сказать, что прошедший год был особенно удачным для тысяч израильтян, вынужденных арендовать жилье в Тель-Авиве. Сегодня поиски квартиры в аренду по приемлемой цене превратились в сизифов труд. Но если кто-то считает, что нынешнее состояние дел вызвано чрезвычайными причинами и цены должны будут снизиться, он ошибается и может быть жестоко разочарован.
В Тель-Авиве существует огромная разница между ценами на квартиры в аренду и ценами на те же квартиры в случае их продажи. Разница эта вызвана как социально-экономическими, так и историческими причинами. Израиль был и остается страной иммигрантов, и поэтому квартира в частной собственности всегда считалась вещью необходимой, человек, владевший такой квартирой, считал, что квартира являлась для него гарантией экономической стабильности.
Наивная вера израильского населения состояла в том, что собственная квартира всегда будет представлять своему владельцу крышу над головой, что она сама по себе способна защитить его во времена самых жестоких экономических кризисов. И государство способствовало укреплению такой тенденции, предоставляя молодым парам (и новым репатриантам – Курсор) стимулы для того, чтобы они покупали квартиры – подарки, субсидированные ипотечные ссуды и обычные ссуды, но на льготных условиях.
Если взять данные, касающиеся части граждан, владеющих собственной недвижимостью, то окажется, что в Израиле процент владельцев квартир – один из самых высоких в мире. Рынок арендованных квартир находится в состоянии пониженного спроса, причем основные потребители на этом рынке – молодые пары и студенты, да и то лишь в силу того, что экономическое положение не позволяет им приобрести собственную недвижимость.
Даже в те времена, когда жилищный рынок находился в состоянии подъема, а в последний раз это произошло после того, как приехала Большая алия из государств бывшего СССР, государство продолжало стимулировать новых репатриантов, поощряя их желание приобретать, а не арендовать квартиры, и поэтому никоим образом нельзя сравнивать колебания, которые претерпели цены на арендованные квартиры, с колебаниями цен на квартиры на продажу.
Но в последние годы тенденция изменилась: ссуды на тех условиях, которые государство предоставляет молодым парам, уже далеко не столь привлекательны, какими они были ранее. Субсидированные ссуды теперь покрывают лишь незначительную часть общей стоимости квартиры, а по своей стоимости они уже не слишком отличаются от тех, которые можно получить на коммерческом рынке. Подарки же были отменены.
В результате, многие молодые пары предпочитают оставаться на арендованных квартирах дольше, чем это было ранее. Нельзя забывать о естественном приросте населения, который приводит к увеличению числа молодых людей, стремящихся жить в центре страны. Все это привело к разбалансированию соотношения между спросом и почти не меняющимся предложением.
Прямым результатом такого положения дел должен был стать рост цен на арендованные квартиры, и именно это мы сегодня наблюдаем. Но гораздо худшее поджидает нас в будущем. Цены-то на арендованные квартиры взлетели до небес, но принятая на сегодняшнем рынке труда зарплата ничем не отличается от той, что была раньше. Вот и вынуждены молодые люди продолжать жить в родительском доме и откладывать выход из родового гнезда в самостоятельную жизнь до лучших времен.
Почему же строительные подрядчики не штурмуют образовавшийся рынок и не строят жилье, предназначенное в аренду? Потому, что это им невыгодно. Согласно оценкам специалистов жилищного рынка, цены на арендованные квартиры по-прежнему остаются относительно невысокими. Например, трехкомнатная квартира в центре Тель-Авива, которая оценивается при продаже в 300 – 350 тысяч долларов, может быть сдана в аренду по цене до 900 долларов в месяц.
Таким образом, прибыльность аренды составляет всего 4% годовых. Точно такую же прибыльность владелец недвижимости мог бы получить, вложив деньги в банк на самый ликвидный депозит. При этом у него не будет никакой головной боли, связанной с амортизацией, сопутствующими расходами и сборами.
Тем более это относится ко всему, что связано с предпринимательством, имеющим отношение к строительству квартир для аренды. Частный предприниматель должен будет финансировать строительство за счет банковских источников, стоимость которых нынче приближается к 7% - 8%, таким образом, предпринимателям сегодня гораздо выгоднее заниматься строительными проектами, в которых квартиры предназначаются для продажи. Или уводить свой бизнес за границу в поисках мест, где доходность намного выше, чем в Израиле.
Таким образом, получается, что молодежь с периферии страдает больше других: они не имеют возможности арендовать квартиру в больших городах для того, чтобы в этих городах найти работу, образование и социальную мобильность. Вместе с этим, страдает социальная и культурная структура больших городов.
Но нынешнее состояние квартирного рынка – это совсем не кара небесная, с которой не поспоришь. Например, в Тель-Авиве есть достаточно много площадок для развития жилищного строительства и предпринимательства, которые смогли бы увеличить предложение квартир в аренду.
Эти площадки сегодня не столь привлекательны для жилья, поскольку там никогда не развивалась соответствующая инфраструктура. Переназначение этих земельных участков на строительство квартир в аренду для молодых семей из среднего класса будет выгодно во всех отношениях. Ключевая проблема целесообразности подобного бизнеса – это невысокая стоимость земельных участков в сочетании с возможностями строительства и последующего управления недвижимостью, предназначенной для аренды. Здесь смогут развернуться не только частные подрядчики, но также и государственные и городские компании.
Это не только даст возможность сдавать квартиры в аренду по приемлемым ценам, но привлечет на городские окраины население с высоким потенциалом социального лидерства, которое позволит развивать те районы, которыми ныне пренебрегают.
Точно так же, как и в случае с программой выселения из Гуш-Катифа, строительство жилья в аренду сегодня, может быть, экономически невыгодно для частного сектора, но общественный сектор мог бы пожертвовать прибыльностью для того, чтобы ликвидировать нужду в квартирах и модернизировать районы бедноты, которые, если не будет свежей крови в виде молодых семей среднего класса, будут опускаться все ниже и ниже.
(Автор – генеральный директор государственной жилищной компании Халамиш)
|
|
|
Навигация по порталу: 
