 |
06.02.2006 11:18 |
| |
The Marker: Расчет - через 20 лет сумма машканты удваивается |
 |
Шломи Головинский, The Marker, 06.02.2006
В Израиле найдется немного людей, способных рассчитаться наличными за купленную квартиру. Всем прочим одна дорога - в ипотечный банк. В отличие от коммерческих банков, в этом секторе царит жесткая конкуренция, но немало здесь и путаницы. Где брать ссуду? Сколько и насколько? Как возвращать? И это еще не все вопросы, на которые предстоит ответить потенциальному покупателю.
Люди опытные знают, что ипотечные банки пытаются огорошить клиента огромным количеством информации – как полезной, так и абсолютно ненужной. Но самое важное, как правило, остается за рамками беседы.
1. Двойной возврат по сравнению с взятой суммой. Если вы хотите взять 400 тыс. шекелей и считаете, что эта сумма для вас доступна, то знайте: если вы берете ссуду на 20 лет, вам предстоит вернуть 800 тыс. шекелей.
2. Постоянный, но переменный процент. Самый популярный способ погашения ссуды в Израиле – это ссуда под так называемый постоянный процент. Принцип понятен: если он не меняется, то, казалось бы, боятся нечего. И наивный клиент, услышав, что сегодня дают ссуды под 4,4% годовых, считает, что все 20 лет он будет погашать ссуду с тем же процентом. Правильно? Неправильно.
Дело в том, что в Израиле принято некоторые ссуды давать с привязкой хоть к чему-нибудь. Обычно это привязка к индексу потребительских цен. То есть чем выше инфляция, тем больнее она бьет по получателю ссуды. Расчеты тут крайне сложные, но результат обычно один и тот же: клиент всегда не прав. И если инфляция достигнет уровня 15% - 20%, как это было 15 лет назад, то платить придется много, очень много. Помните об этом, когда берете ссуду под постоянный процент.
3. Прайм не привязывают. Служащие ипотечных банков предостерегают от этого способа погашения ссуды, поскольку прайм (основная ставка, публикуемая банками по кредитам и служащая ориентиром стоимости кредита) изменчив (и сейчас, кстати, повышается). Правда, они скрывают, что прайм изменяется только когда, когда инфляция выходит за заданные ей границы и когда нужно привести в соответствие учетную ставку в Израиле с соответствующими показателями в других странах. Например, в августе прошлого года инфляция составила 1,9%, но прайм остался прежним.
4. Вы платите – основной фонд растет. Вы погашаете ссуду пять лет, выплатили уже многие и многие тысячи шекелей (в нашем случае первая выплата – 2500 шек. в месяц), но если вы проверите состояние счета, то будете удивлены: сумма выросла. Дело не в ошибках банковских служащих (хотя и такое бывает), а в способе расчета. Если ссуда привязана (к индексу, доллару, чему угодно), приготовьтесь к этому.
5. Не всегда имеет смысл сравнивать. Дисконт выдает машканты под 4,1%, Тфахот – под 3,5%. Пойдем в Тфахот? Не обязательно. Правда, Банк Израиля обязал ипотечные банки оповещать клиентов, в соответствии с какими параметрами они будут изменять ссудный процент в точках перехода, но до сих пор это покрыто тайной. И низкий (сегодня) процент может в будущем подскочить.
6. То, что вчера было верным, сегодня может оказаться ложным. Никто не может определить, как поведет себя ссуда в долгосрочной перспективе. Тот, кто 10 лет назад взял ссуду с привязкой к доллару и выплатил ее полгода тому, выиграл, потому что в последнее время доллар фактически стоял на месте. Низкий (по сравнению с шекелевым) процент, отрицательная привязка – о чем еще можно мечтать! Но тот, кто-то попытается повторить сегодня этот удачный шаг, может попасть впросак. Почему? См. выше. Поэтому, если в банке будут ссылаться на прошлые успехи, будьте бдительны! (Кстати, это относится не только к ссудам, но и ко всему остальному, например, к акциям.)
7. То, верно сегодня, может подвести завтра. Хотя бы потому, что даже пять лет – это большой срок, и за это время может произойти все, что угодно. Например, вырастет ваше семейство или (дай Бог!) ваши доходы. Но с другой стороны могут (не дай Бог, конечно) неожиданно вырасти и ваши расходы. Когда вы принимаете решение по поводу ипотечной ссуды, необходимо принять во внимание все возможные параметры.
8. Банки лишены сантиментов. Банки с радостью предоставляют ссуды каждому желающему, даже если он идет на рискованные сделки, только бы были выполнены их условия. Как можно определить высокий уровень риска? Если ссуда составляет 75% и более от цены жилья, риск сделать ошибку велик. Особые виды страховок, вроде EMI (ее выплачивают те, кто берет ипотечную ссуду в размере 60% - 70% от стоимости квартиры) вместе с процентами и привязками гарантируют вам, что речь здесь не идет об обычной ссуде. Правда, покупка квартиры – это не всегда капиталовложение. Порой лучше пожить еще какое-то время на съемной квартире, а уж только потом совершить, быть может, крупнейшую в своей жизни сделку.
9. Погашение ссуды – это еще не все. Вас заставят сделать еще две страховки: жизни и купленного помещения. Стоимость этих страховок зависит от многих параметров, в том числе от размера ссуды, ее срока и даже от вашего возраста. Обычно эти выплаты составляют от нескольких десятков до 150 шекелей ежемесячно. Но в отдельных случаях (возраст, например, или ухудшение здоровья) они могут достигать сотен шекелей. В этом случае сделка с ипотечной ссуде переходит в другую категорию, и далеко не все банки ставят своих клиентов об этом в известность. (Комментарий: страховка выплачивается не банку, а компании, у которой банк в свою очередь, эту страховку покупает. Подумайте, может, стоит обратиться непосредственно в страховую компанию? Есть люди, которые сэкономили на этом значительный суммы.)
10. Ипотечная ссуда – это как брак по расчету. Вы никуда не денетесь от того банка, где взяли ее, пока не погасите ее до конца. Если вы переселитесь и переведете ссуду на новую квартиру, то и жить с этим банком придется дольше. Постарайтесь выбрать достойного партнера.
|
|
|
Навигация по порталу: 
